Jak badać i prognozować rynek budowlany, gdy popyt zależy od cyklu inwestycyjnego i środków publicznych

Producent materiałów budowlanych planujący wolumeny na kolejny rok i wykonawca układający harmonogram zasobów mają ten sam problem: dane o produkcji budowlano-montażowej opisują przeszłość, a decyzje trzeba podejmować w oparciu o to, co dopiero wejdzie na rynek budowlany. Rzetelne prognozy rynku budowlanego wymagają więc pracy na źródłach wyprzedzających – pozwoleniach, przetargach, portfelach zamówień i deklaracjach inwestorów – a nie wyłącznie na statystyce wykonanej produkcji. Poniżej opisany jest warsztat badawczy: jakie dane zebrać, jak je zweryfikować i jak połączyć w model prognostyczny.

Czym różni się prognozowanie rynku budowlanego od innych sektorów?

Budownictwo należy do branż o silnej cykliczności i często długim opóźnieniu między decyzją inwestycyjną a realizacją. Między złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę a zakupem materiałów wykończeniowych może minąć kilka kwartałów lub lat. To oznacza, że w danym momencie na rynku współistnieją trzy warstwy popytu: projekty w fazie przygotowania, projekty w realizacji oraz projekty właśnie kończone. Prognozy rynku budowlanego muszą rozdzielać te warstwy, ponieważ każda generuje popyt na inne grupy produktów i usług.

Drugą cechą specyficzną jest istotny udział finansowania publicznego i unijnego. W segmencie infrastruktury drogowej, kolejowej, wodno-kanalizacyjnej czy energetycznej wielkość rynku jest w dużej mierze pochodną dostępności środków, tempa ich kontraktowania i zdolności absorpcyjnej beneficjentów. Desk research oparty na harmonogramach programów, rejestrach umów i danych o postępowaniach przetargowych może dać tu więcej niż sama ekstrapolacja szeregu czasowego.

Trzecia cecha to rozproszona i wielopoziomowa struktura decyzyjna. O wyborze materiału decyduje inwestor, projektant, generalny wykonawca, podwykonawca lub dystrybutor – w zależności od segmentu i produktu. Dlatego badania rynku budowlanego projektowane pod prognozę wymagają rozpoznania, kto realnie kontroluje specyfikację, i objęcia tej grupy próbą. Bez tego prognoza wolumenowa nie przełoży się na prognozę sprzedaży konkretnej kategorii.

Wreszcie: rynek jest silnie zróżnicowany regionalnie. Segment mieszkaniowy koncentruje się w największych aglomeracjach, infrastruktura rozkłada się według lokalizacji projektów, a budownictwo przemysłowe podąża za decyzjami lokalizacyjnymi dużych inwestorów. Analiza rynku budownictwa na poziomie krajowym maskuje więc różnice, które dla planowania logistyki i sieci dystrybucji mają znaczenie decydujące.

Jak zbudować prognozę? Źródła danych, metody i kolejność kroków

Praktyczny model prognostyczny dla budownictwa powstaje przez łączenie danych wtórnych z danymi pierwotnymi. Sekwencja pracy w projektach badawczych zwykle wygląda następująco.

Krok 1: mapowanie segmentów i jednostek miary. Rynek trzeba rozłożyć na segmenty o wspólnej logice popytu: mieszkaniowe wielorodzinne, mieszkaniowe jednorodzinne, komercyjne (biura, handel, magazyny), przemysłowe, infrastruktura liniowa, infrastruktura punktowa, remonty i modernizacje. Dla każdego segmentu ustala się jednostkę wiodącą – metry kwadratowe powierzchni użytkowej, liczbę mieszkań, kilometry, wartość kontraktów – oraz przelicznik na jednostkę produktu (np. zużycie materiału na m² lub na mieszkanie).

Krok 2: budowa zestawu danych wyprzedzających. Do najczęściej wykorzystywanych źródeł należą:

• rejestry pozwoleń na budowę i zgłoszeń oraz dane o mieszkaniach rozpoczętych i oddanych do użytkowania (statystyka publiczna i rejestry administracyjne);
• bazy postępowań przetargowych i rejestry umów w zamówieniach publicznych – ogłoszenia, rozstrzygnięcia, wartości kontraktów, terminy realizacji;
• harmonogramy i sprawozdania z programów finansowanych ze środków krajowych i unijnych, w tym listy projektów i stan kontraktacji;
• raporty giełdowe i sprawozdania spółek wykonawczych oraz producentów materiałów – portfele zamówień, backlog, marże, sygnały o przesunięciach terminów;
• dane o cenach materiałów, kosztach robocizny i wskaźnikach waloryzacyjnych;
• badania koniunktury i wskaźniki nastrojów w budownictwie, w tym oceny portfela zamówień i barier działalności.

Krok 3: badania pierwotne uzupełniające luki. Dane wtórne nie odpowiadają na pytania o intencje, przesunięcia terminów, faktyczne zaawansowanie prac czy kryteria wyboru materiału. Tu wykorzystuje się wywiady CATI i CAWI na próbach wykonawców, deweloperów, projektantów, hurtowni i punktów sprzedaży, a także wywiady pogłębione IDI z decydentami w największych podmiotach. Typowy zestaw pytań obejmuje wartość i strukturę portfela zamówień, oczekiwane zmiany wolumenów, ryzyka opóźnień, zapasy w kanale dystrybucji oraz udziały poszczególnych rozwiązań w realizowanych projektach.

Krok 4: triangulacja i domykanie bilansu. Prognoza powinna zamykać się z dwóch stron: od popytu (liczba i wielkość projektów przemnożona przez zużycie jednostkowe) oraz od podaży (produkcja krajowa, import, eksport i zmiany zapasów). Sprzedaż producentów oraz moce produkcyjne mogą służyć jako dodatkowa kontrola wyników. Rozbieżności między tymi ścieżkami są cenne diagnostycznie – wskazują na niedoszacowanie segmentu remontowego, nieuwzględniony obrót poza obserwowanymi kanałami albo błędny przelicznik jednostkowy.

Krok 5: scenariusze zamiast punktu. Ze względu na zależność od decyzji publicznych i kosztu finansowania sensowne jest przedstawianie wyniku jako trzech ścieżek – bazowej, wolniejszej i szybszej kontraktacji – z jawnie wypisanymi założeniami: tempo rozstrzygania przetargów, poziom stóp procentowych, dynamika kosztów materiałów i robocizny, dostępność pracowników. Zmiana założenia powinna być natychmiast przeliczalna na wolumen, co wymaga zbudowania modelu, a nie tylko tabeli wyników.

Jak podkreślają eksperci Hume’s Institute, w budownictwie sygnały zmiany koniunktury mogą pojawiać się wcześniej w danych o przygotowywanych inwestycjach niż w statystyce produkcji budowlano-montażowej: „W projektach Hume’s Institute obserwuje się, że sygnał wyprzedzający często pojawia się na etapie pozwoleń na budowę i ogłoszeń przetargowych, a nie w danych o produkcji budowlano-montażowej. Kiedy statystyka produkcji pokazuje spadek, decyzje ograniczające nowe inwestycje mogły zostać podjęte wiele miesięcy wcześniej i mogą być widoczne w rejestrach pozwoleń oraz w liczbie i wartości uruchamianych postępowań. Dlatego wskaźniki dla budownictwa warto porządkować według horyzontu wyprzedzenia, a nie według dostępności danych.”

Krok 6: aktualizacja w cyklu. Prognoza dla budownictwa może dezaktualizować się szybko, bo pojedyncza duża decyzja przetargowa zmienia obraz segmentu. Praktyka to model odświeżany kwartalnie, z krótkim panelowym badaniem wykonawców i dystrybutorów jako źródłem korekt.

Jakie błędy najczęściej psują analizę rynku budownictwa?

Większość nieudanych prognoz w tym sektorze wynika nie z braku danych, lecz z błędów konstrukcyjnych. Poniżej pułapki spotykane najczęściej w projektach weryfikacyjnych:

• Ekstrapolacja trendu w sektorze cyklicznym. Przedłużenie linii trendu z ostatnich kwartałów działa dopóki cykl nie zmienia fazy – czyli dokładnie do momentu, w którym prognoza jest potrzebna. Modele muszą uwzględniać zmienne wyprzedzające i strukturę cyklu.
• Mieszanie wartości z wolumenem. Przy silnej dynamice cen materiałów i robocizny wzrost wartości produkcji może współistnieć ze spadkiem wolumenu. Producent planujący moce potrzebuje wolumenu, dział finansowy – wartości. Brak rozdzielenia tych ujęć jest źródłem poważnych pomyłek w analizie rynku budownictwa.
• Traktowanie pozwolenia jako pewnej realizacji. Część pozwoleń nigdy nie przekłada się na budowę lub przekłada się z dużym opóźnieniem. Konieczne jest szacowanie współczynnika konwersji i rozkładu opóźnień, najlepiej na podstawie historycznego dopasowania pozwoleń do rozpoczętych budów w danym segmencie i regionie.
• Pomijanie segmentu remontowo-modernizacyjnego. Prace remontowe, termomodernizacja i wykończenia często nie wymagają pozwolenia, więc są niepełnie widoczne w rejestrach. Dla rynku materiałów budowlanych to jednak istotna część popytu, dostępna głównie przez badania kanału dystrybucji i badania konsumenckie.
• Ignorowanie zapasów w kanale. Sprzedaż producentów do hurtowni nie równa się zużyciu na budowach. Bez pomiaru zapasów w kanale prognoza myli sygnał popytu z sygnałem zatowarowania – klasyczny efekt byczego bicza.
• Zbyt gruba segmentacja. Jeden wskaźnik dla „budownictwa” łączy segmenty o przeciwnych cyklach: infrastruktura publiczna i budownictwo mieszkaniowe finansowane kredytem reagują na różne bodźce i często w różnych momentach.
• Próba niereprezentatywna po stronie wykonawców. Rynek wykonawczy jest silnie skoncentrowany w górnej części i bardzo rozproszony w dolnej. Próba losowa bez warstwowania po wielkości przychodów zaniża udział dużych kontraktów, próba oparta wyłącznie na dużych podmiotach pomija budownictwo jednorodzinne i remonty.

Alternatywą dla modelu opartego na danych wyprzedzających bywa podejście wyłącznie ekonometryczne, wiążące produkcję budowlaną z PKB, stopami procentowymi i inflacją. Jest tańsze i szybsze, ale słabo radzi sobie z punktami zwrotnymi i z segmentem publicznym, gdzie decyduje kalendarz programów, a nie makrocykl. W praktyce najlepiej sprawdza się połączenie: makromodel jako rama i dane o pozwoleniach, przetargach oraz portfelach zamówień jako korekta krótkoterminowa. Taki układ pozwala też jasno wskazać, które prognozy rynku budowlanego opierają się na twardych rejestrach, a które na deklaracjach respondentów.

Co powinno znaleźć się w zestawie wskaźników dla budownictwa?

Poniżej zestawienie porządkujące wskaźniki dla budownictwa według horyzontu wyprzedzenia. Taki układ pozwala szybko ocenić, czy zestaw danych używany w firmie faktycznie ma zdolność prognostyczną, czy tylko opisuje stan miniony:

1. Wyprzedzające o kilka kwartałów lub lat: liczba i powierzchnia obiektów objętych pozwoleniami na budowę, wnioski o warunki zabudowy, ogłoszenia o postępowaniach przetargowych, stan kontraktacji środków w programach publicznych, decyzje lokalizacyjne dużych inwestorów przemysłowych.
2. Wyprzedzające o kilka miesięcy: rozstrzygnięcia przetargów i podpisane umowy, backlog spółek wykonawczych, mieszkania rozpoczęte, sprzedaż mieszkań przez deweloperów, akcja kredytowa i liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe, oceny portfela zamówień w badaniach koniunktury.
3. Bieżące: produkcja budowlano-montażowa, sprzedaż producentów materiałów, wykorzystanie mocy produkcyjnych, zatrudnienie i wakaty w budownictwie, ceny materiałów i stawki robocizny, poziom zapasów w hurcie.
4. Opóźnione, przydatne do kalibracji: mieszkania oddane do użytkowania, wartość zrealizowanych robót, dane o upadłościach i zatorach płatniczych w sektorze.

Zestaw uzupełnia się o dane pierwotne z badań B2B: deklarowane plany zakupowe, przewidywane zmiany wolumenów, oczekiwane przesunięcia terminów, kryteria wyboru dostawcy i materiału. Połączenie rejestrów publicznych z panelem respondentów z branży daje prognozę, którą można rozliczyć – czyli sprawdzić po fakcie, które założenie zawiodło.

Najczęściej zadawane pytania

Jakie dane opisują rynek budowlany?

Rynek budowlany opisuje się równolegle w czterech ujęciach: wolumenowym (liczba i powierzchnia obiektów, kilometry infrastruktury), wartościowym (wartość produkcji i kontraktów), zasobowym (zatrudnienie, moce produkcyjne, sprzęt) i kosztowym (ceny materiałów, stawki robocizny). Podstawę stanowią statystyka publiczna, rejestry pozwoleń, bazy zamówień publicznych oraz sprawozdania spółek. Dane te uzupełnia się badaniami pierwotnymi wśród wykonawców, projektantów i dystrybutorów, ponieważ rejestry nie obejmują w pełni segmentu remontowego ani decyzji o specyfikacji materiałów.

Jak prognozować popyt w budownictwie?

Prognoza powstaje przez przełożenie liczby i wielkości projektów w przygotowaniu na zużycie jednostkowe materiałów i pracy, z uwzględnieniem współczynnika konwersji pozwoleń na rozpoczęte budowy oraz rozkładu opóźnień. Wynik domyka się od strony podaży, porównując go z produkcją krajową, importem, eksportem i zmianami zapasów w kanale, a sprzedaż producentów wykorzystuje jako dodatkowy punkt kontrolny. Ze względu na wpływ decyzji publicznych i kosztu finansowania prognozę przedstawia się w scenariuszach z jawnymi założeniami, aktualizowanych co kwartał.

Które wskaźniki wyprzedzają koniunkturę w budownictwie?

Największe wyprzedzenie mogą mieć dane o pozwoleniach na budowę, ogłoszeniach przetargowych i stanie kontraktacji środków publicznych. W średnim horyzoncie sygnał dają rozstrzygnięcia przetargów, backlog spółek wykonawczych, liczba mieszkań rozpoczętych, sprzedaż mieszkań deweloperskich oraz akcja kredytowa. Dane o produkcji budowlano-montażowej są wskaźnikami bieżącymi, natomiast dane o obiektach oddanych do użytkowania mają charakter opóźniony i służą przede wszystkim kalibracji modelu, nie wykrywaniu punktów zwrotnych.

Zapytaj o badanie lub prognozę dla rynku budowlanego

Hume’s Institute projektuje badania rynku budowlanego i modele prognostyczne łączące rejestry publiczne, dane o przetargach i badania pierwotne wśród wykonawców, projektantów oraz dystrybutorów. Skontaktuj się, aby omówić zakres danych i metodykę dopasowaną do Twojego segmentu.